Als Bauvoranfrage oder Bauvorbescheid wird im öffentlichen Baurecht eine vor der Einreichung des Bauantrags beantragte verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über bestimmte Fragen bezeichnet, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden sind und die eigenständig beantwortet werden können. Durch den Erhalt einer Bauvoranfrage kann insgesamt die Planungssicherheit in Bezug auf Bebauungsmöglichkeiten erhöht werden. Auf diese Weise ist
eine Steigerung des Verkaufspreises für ein Grundstück möglich. Die Bauvoranfrage kann für künftige Bauherren und Grundstückskäufer auf verschiedene Weise sinnvoll sein. Allerdings ist sie kein Muss. Gibt es bereits einen konkreten Bebauungsplan, ist die Voranfrage in der Regel nicht erforderlich. Grundsätzlich ist eine Bauvoranfrage immer dann empfehlenswert, wenn für Grundstücke kein Bebauungsplan vorliegt und wenn Grundsatzfragen bei
eingeschränktem Planungs- und Kostenaufwand geklärt werden sollen. In folgenden Fällen bietet es sich an, eine Bauvoranfrage zu stellen: Die Bauvoranfrage kann theoretisch von jedem Verbraucher gestellt werden. Für eine solche Anfrage müssen Sie nicht zwingend Grundstückseigentümer sein. Sie sollten jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen können, um eine Bauvoranfrage zu erhalten. Ein solches Interesse ist zum Beispiel dann gegeben, wenn Sie sich für den Kauf eines Grundstücks interessieren und
wissen wollen, wie es bebaut werden darf. Die Bauämter verlangen in diesen Fällen in der Regel eine Vollmacht des Grundstückseigentümers. Daraufhin erhalten Sie dann die von Ihnen angetrabten Informationen. Bauvoranfrage ist nicht gleich Baugenehmigung Eine Bauvoranfrage ersetzt nicht die Baugenehmigung. Wie lange der Bescheid gültig ist, hängt vom Umfang der Rechtsverbindlichkeit sowie den Regelungen des jeweiligen Bundeslandes ab. In welchem Grad ein Bauvorbescheid rechtsverbindlich ist, hängt von den Landesbauordnungen der Bundesländer ab. Wie lange ein ausgestellter Vorbescheid gültig ist, wird ebenfalls in diesen Ordnungen festgelegt. Üblicherweise ist eine Bauvoranfrage jedoch rund drei Jahre gültig. Innerhalb dieser Frist sollte dann auch der Bauantrag gestellt werden. Wird die
Frist überschritten, ist die Bauvoranfrage ungültig. Die Gültigkeitsdauer der Bauvoranfrage ist eingeschränkt, um die Antragsteller möglichst dazu anzuhalten, bald einen Bauantrag zu stellen. Erst wenn dieser bestätigt wurde, ist eine rechtssichere Bebauung möglich. Zugleich wollen die Baubehörden die Gültigkeit einschränken, um im Falle von gesetzlichen Änderungen sowie Änderungen der Rahmenbedingungen nicht an eine Entscheidung gebunden zu sein. Auf Antrag kann die Gültigkeit der Bauvoranfrage vom Bauamt verlängert werden. So ist in Bayern zum Beispiel eine Verlängerung um bis zu zwei Jahre möglich. Die rechtliche Bindewirkung des BauvorbescheidsIm Zusammenhang mit der Bauvoranfrage oder dem Bauvorbescheid wird häufig von „Bindewirkung“ gesprochen. Damit wird die Tatsache bezeichnet, dass die Bauaufsichtsbehörde für die Gültigkeitsdauer des Bescheids an ihre Antworten gebunden ist. Die Bindewirkung gilt zum Beispiel für alle Fragen, die in der Bauvoranfrage vom Bauamt mit „Ja“ beantwortet wurden. Wie umfangreich die Bindewirkung der Bauvoranfrage ist, wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich interpretiert. Grundsätzlich wird der Bauvorbescheid als gebundene Verwaltungsentscheidung anerkannt. Allerdings gibt es einige Bundesländer, in welchen die Bauvoranfrage nur als „Zusicherung“ gemäß Paragraph 38 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) ausgelegt wird. Auf diese Weise behalten sich die Baubehörden das Recht vor, die Bindewirkung des Bauvorbescheids aufzuheben, wenn sich wichtige rechtliche oder sachliche Umstände geändert haben, die eine Bestätigung nicht mehr erlauben würden. In anderen Bundesländern wie zum Beispiel in Niedersachsen hingegen hat die Bauvoranfrage eine sehr starke Bindewirkung und die Zusagen im Vorbescheid können innerhalb dessen Gültigkeitsdauer nur sehr schwer rückgängig gemacht werden. Rechtliche GrundlagenDie Bauvoranfrage ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. So findet sich zum Beispiel die Rechtsgrundlage für den Bauvorbescheid in Bayern in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in Artikel 71. Darin wird zum Beispiel die Gültigkeit der Bauvoranfrage sowie eine mögliche Fristverlängerung geregelt. Artikel 71 BayBO „Vor Einreichung des Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Der Vorbescheid gilt drei Jahre, soweit in ihm keine andere Frist bestimmt ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden.“ In Hessen wird die Bauvoranfrage in Paragraph 66 der Hessischen Bauordnung (HBO) festgelegt. Dort wird darauf verwiesen, dass die Frist nur um ein Jahr verlängert werden kann. Darüber hinaus gilt der Bauvorbescheid als bindend für ein Baugenehmigungsverfahren. 66 HBO „Vor Einreichen des Bauantrages kann auf Antrag (Bauvoranfrage) zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, ein schriftlicher Bescheid (Bauvorbescheid) erteilt werden. Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre. Die Frist kann auf Antrag um jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. Soweit der Bauvorbescheid nicht zurückgenommen oder widerrufen wird, ist er für das Baugenehmigungsverfahren bindend.“ Unterschiede zum BauantragEine Bauvoranfrage unterscheidet sich vom Bauantrag zum einen dadurch, dass sie nur Teilaspekte einer künftig möglichen Bebauung umfasst. Der Bescheid beantwortet somit nur Einzelfragen zum Baurecht. Die Baugenehmigung hingegen bestätigt, dass das gesamte im Bauantrag aufgeführte Projekt alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt. Bauvoranfrage sowie Baugenehmigung sind beide zeitlich beschränkt. Die Bauvoranfrage vor dem Bauantrag stellenFür künftige Bauherren hat die Bauvoranfrage den Vorteil, dass sie mit deutlich weniger Planungs- und Kostenaufwand im Vorfeld gestellt werden kann. Somit lassen sich bereits vor dem Verfassen eines Bauantrags oder der Bauplanung wichtige Aspekte des Bauvorhabens abklären. Je nach Bindewirkung der jeweiligen Baugenehmigungsbehörde kann die Bauvoranfrage schon eine rudimentäre Baugenehmigung darstellen. Allerdings gilt erst mit dem Erhalt der vollständigen Baugenehmigung als Ergebnis des Bauantrags Rechtsgültigkeit für das komplette Bauvorhaben. Bauvoranfrage beim Bauamt stellenEine Bauvoranfrage wird in Schriftform beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Die Antragstellung kann durch jeden Verbraucher erfolgen. Sie müssen dafür weder Architekt noch Bauplaner sein. Für den Antrag stellen manche Baubehörden ein entsprechendes Formular zur Verfügung, das zum Beispiel mit „Antrag auf Vorbescheid“ übertitelt wird. Die Anfrage kann formlos oder förmlich gestellt werden. Bei einer formlosen Voranfrage werden lediglich ein Lageplan sowie Skizzen eines Bauvorhabens eingereicht. Die Beantwortung der Bauvoranfrage hat bei einer formlosen Anfrage keine rechtsbindende Wirkung. Stellen Sie einen förmlichen Antrag auf einen Bauvorbescheid, gilt aufgrund der detaillierten Vorlagen eine Bindewirkung. Der Grad der Rechtsgültigkeit hängt jedoch von der Bauordnung des jeweiligen Bundeslands ab. Eine Bauvoranfrage ist unabhängig von den mit dem Antrag eingereichten Dokumenten theoretisch ein Fragenkatalog, den Bauherren oder Interessenten an einem Baugrundstück an die Baubehörde schicken. Die Fragen werden nach Prüfung der eingereichten Dokumente entweder mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet. Bedenken Sie, dass die Bauvoranfrage immer nur die Prüfung von Teilaspekten betrifft und nicht wie die Baugenehmigung das gesamte Bauvorhaben umfasst. Beispiele für solche Einzelfragen sind:
Konkrete Muster für eine Bauvoranfrage gibt es nicht, da jeder Bauvorbescheid individuell auf Ihr Projekt zugeschnitten ist. Wenn möglich, sollten Sie im Vorfeld die Hilfe Ihres Architekten oder Bauplaners bei der Ausarbeitung des Fragenkatalogs in Anspruch nehmen. Diese beiden Verantwortlichen wissen in der Regel genau, welche Fragen relevant und sinnvoll sind. Wichtige Unterlagen für den AntragDer Umfang der erforderlichen Unterlagen für einen Bauvorbescheid wird in der jeweiligen Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) des Bundeslands definiert. Diese Dokumente werden in der Regel angefordert:
Das müssen Sie außerdem bei der Einreichung beachten
So klappt es mit der Bauvoranfrage
Kosten und BearbeitungszeitDie Kosten für die Bauvoranfrage hängen zum einen vom Umfang der im Antrag gestellten Fragen und zum anderen vom Bearbeitungsaufwand der jeweiligen Behörde ab. So kann die Beantwortung des Fragenkatalogs mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Wenn Sie eine Bauvoranfrage bei Ihrer Baubehörde stellen, müssen Sie mit Kosten zwischen 40 und 2.500 Euro rechnen. Ein förmlicher Bescheid kann bis zu einem Prozent der Baukosten kosten. Bei einem Einfamilienhaus im sogenannten Innenbereich belaufen sich die Kosten mindestens auf 400 Euro. Präzise Formulieren der Fragen Auch wenn mehr Fragen zu einem höheren Aufwand und mehr Kosten führen, sollten Sie Ihren Bauvorbescheid so präzise wie möglich formulieren. Je genauer Ihre Fragen sind, desto präziser können Sie planen. So geht es nach der Bauvoranfrage weiterWird der Bauvorbescheid von der zuständigen Baugenehmigungsbehörde positiv beantwortet, bedeutet das noch nicht den Startschuss für den Baubeginn. Vielmehr ist die Bauvoranfrage eine gute Voraussetzung für eine erfolgreiche Baugenehmigung, die wiederum für das Bauvorhaben benötigt wird. Damit die Baugenehmigung erfolgreich erteilt wird, sollte der Bauantrag den positiv beantworteten Fragen im Bauvorbescheid entsprechen. Wenn die Bauvoranfrage abgelehnt wird, erhalten Sie einen Ablehnungsbescheid. Zuerst können Sie dann die Behörde kontaktieren und einen Rechtsanwalt einschlagen. Anschließend können Sie Widerspruch beim jeweiligen Landkreis erheben. In diesem Fall wird die Rechtslage des Antrags erneut überprüft. Das Widerspruchsverfahren ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden. Unterstützung können Sie von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt erhalten. Er kann Ihnen zum Beispiel auch helfen, wenn Sie gegen die Ablehnung der Bauvoranfrage vor einem Verwaltungsgericht klagen wollen. Empfehlenswert ist es, vor dem Widerspruch Kontakt mit der Baubehörde aufzunehmen, um Details zur Ablehnung zu erfahren. Wie hoch sind die Kosten für eine Bauvoranfrage?Kosten für die Bauvoranfrage
Bei einem förmlichen Bescheid können Sie mit einem Aufwand in Höhe von bis zu einem Prozent der Baukosten beziehungsweise 40 bis 60 Prozent der Kosten einer Baugenehmigung rechnen. Bei einem Einfamilienhaus im sogenannten Innenbereich entstehen so mindestens 400 Euro Gebühren.
Was kostet eine Bauvoranfrage beim Architekten komplett mit Gebühren?Kosten des Bauvorantrags
Die Kosten einer formlosen Anfrage für ein einfaches Einfamilienhaus liegen in der Regel zwischen 50 und 200 Euro. Ein Bauvorbescheid für große Baumaßnahmen, für die in der Regel eine förmliche Anfrage mit umfangreichen Planungsunterlagen gestellt wird, kann bis zu 5000 Euro kosten.
Wie lange dauert eine Bauvoranfrage in Baden Württemberg?Auf dem Serviceportal Baden-Württemberg heißt es: „Die Dauer des Verfahrens hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, welche Stellen beteiligt werden müssen. In der Regel dauert das Verfahren vier Monate.
Was braucht man für Bauvoranfrage?In der Regel sollten das ausgefüllte Formular zur Bauvoranfrage, Angaben über das Grundstück, Unterlagen über das geplante Bauvorhaben mit Maßen und Gebäudeklasse, ein Lageplan, ein Auszug aus der Flurkarte sowie Angaben über Entwässerung und Wasserversorgung vorgelegt werden.
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