Was kann ich tun wenn der Mieter die Miete immer wieder unpünktlich zahlt?

• Quelle: Immowelt

20.09.2005 - 11:28 Uhr

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Es gehört zu den Hauptpflichten des Mieters, pünktlich zum Monatsanfang die Miete zu zahlen. In der Regel ist das spätestens der dritte Werktag im Monat. Zahlt der Mieter unpünktlich oder gar nicht, so stellt dies einen schweren Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar, der schwere Konsequenzen haben kann, berichtet der Immobilienverband Deutschland (IVD). Der Verband hat einige Ratschläge zusammengestellt, was Vermieter gegen säumige Mieter unternehmen können.

Schnell reagieren

Stellt der Vermieter das Ausbleiben der Zahlung fest, so sollte er schnell reagieren. Denkbar sind nicht nur Nachlässigkeit oder Zahlungsschwierigkeiten des Mieters, sondern möglicherweise auch technische Probleme wie etwa Fehlbuchungen. Für die künftige Zahlungsmoral des Mieters sei es nach Einschätzung des IVD gut, wenn dieser den Eindruck gewinnt, dass der Vermieter akribisch auf den korrekten Eingang der Mietzahlung achtet.

Mieter zahlt nicht, was tun?

Wenn der Mieter seine Miete nicht oder nicht pünktlich zahlt, sollte als erster Schritt eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer Frist von ein bis maximal zwei Wochen erfolgen. Eine Mahnung dieser Art ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dennoch ratsam und sollte in Form eines eingeschriebenen Briefes ergehen. Wenn der Mieter auf die Mahnung nicht reagiert und auch weiterhin nicht zahlt, gibt es drei Möglichkeiten:

• Mahnklage bei Gericht
• Kündigung wegen Nichtzahlens der Miete
• Zahlungs- und Räumungsklage

Mahnklage

Bei einer Mahnklage erlässt das entsprechende Bezirksgericht, in dessen Zuständigkeit das Mietobjekt fällt, einen Zahlungsbefehl an den Schuldner. Dieser kann dann innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben. Tut er das nicht, ist die Zahlungsaufforderung rechtskräftig und vollstreckbar. Der Vermieter hat dann 30 Jahre Zeit, die ausstehende Miete einzubringen. Gibt es keine Mahnklage verjährt die Forderung bereits nach drei Jahren.

Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn der Mieter zweimal in Folge die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil davon (trotz Mahnklage) nicht zahlt. Ist der Mieter ständig mit der Miete in Verzug und zahlt unpünktlich, die Rückstände erreichen aber nie die Summe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter auch ordentlich kündigen. Eine ordentliche Kündigung hat eine dreimonatige Kündigungsfrist und ist in diesem Fall möglich, weil auch eine Zahlungsverzögerung die Pflichten des Mieters verletzt. Gerade, wenn der Vermieter die Verzögerung vorher mehrmals geduldet hat, sollte er eine Mahnung schicken, bevor er weitere Schritte in die Wege leitet.

Grundsätzlich muss im Kündigungsschreiben der Grund dafür genannt werden und der Vermieter muss darauf hinweisen, dass der Mieter die Möglichkeit des Widerspruchs hat. Außerdem sollte der Vermieter im Kündigungsschreiben einer weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter gegenüber auch ausgesprochen werden. Außerdem muss das Kündigungsschreiben von allen Vermietern unterschrieben werden, sofern es mehrere gibt.

Werden die Mietrückstände nach Einlangen der Kündigung doch noch gezahlt, wird die Kündigung unwirksam. Bleibt der Mieter in den nächsten zwei Jahren aber wieder die Mieter schuldig, ist eine Zahlung nach Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht mehr möglich.

Die Frist für den Auszug muss mindestens zwei Wochen betragen. Wenn der Mieter die Wohnung dann nicht verlässt, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einbringen.

Viele Vermieter kennen diese Situation: Der neue Mieter zahlt anfangs die Miete in vereinbarter Höhe und pünktlich. Doch schon nach einigen Monaten kommt die Miete zuerst immer später und dann irgendwann gar nicht mehr. Der Mieter entschuldigt sich und verspricht die baldige Nachzahlung. Dann zahlt er fristgerecht einen Teil der offenen Miete, aber der Rest bleibt offen. Und der Rückstand wird von Monat zu Monat größer: Der Mieter zahlt die vereinbarte und ausstehende Miete nicht mehr.

Ich vertrete auch oft Mieter in solchen Situationen und weiß, dass nicht jeder Mietrückstand vom Mieter verschuldet ist. Das kann dem Vermieter aber letztlich egal sein. Denn der benötigt in der Regel die Mieteinnahmen, um z.B. die gekaufte Eigentumswohnung finanzieren zu können und gerät selbst in finanzielle Schwierigkeiten, wenn der Mieter nicht zahlt.

Was kann der Vermieter also tun?

Mietrückstand: Schnelles Handeln ist erforderlich

Hat der Mieter bereits eine oder zwei Monatsmieten nicht gezahlt, ist schnelles Handeln notwendig. Denn je höher der Rückstand, er ausstehend ist, wird, umso geringer ist die Chance, dass der Vermieter noch einmal etwas von seinem Geld sieht. Für den Vermieter gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder zahlt der Mieter schnell den aufgelaufenen Rückstand nach und das Mietverhältnis gerät wieder in geordnete Bahnen. Oder es sollte schnellstmöglich beendet werden, damit die Wohnung an einen zahlungskräftigen Mieter neu vermietet werden kann.

Mahnverfahren bei Mietschulden

Möchte der Vermieter den Mietvertrag trotz bestehender Mietschulden fortführen, kann er den Mietrückstand im gerichtlichen Mahnverfahren titulieren lassen. Dazu wird ein Mahnbescheid beim zuständigen Mahngericht beantragt. Der Mieter hat dann zwei Wochen Zeit, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen, oder Widerspruch gegen den Mahnbescheid einzulegen. Zahlt er nicht und legt er keinen Widerspruch ein, ergeht auf Antrag ein Vollstreckungsbescheid. Aus diesem heraus kann der Vermieter dann die Zwangsvollstreckung betreiben, also z.B. eine Kontopfändung oder eine Lohnpfändung betreiben. Legt der Mieter Widerspruch ein, kann das Mahnverfahren als „normales“ Klageverfahren fortgesetzt werden. Ein Widerspruch gegen den Mahnbescheid ist aus Sicht des Mieters daher nur sinnvoll, wenn er meint, die Miete nicht zu schulden. Dann muss gerichtlich geklärt werden, ob er damit recht hat.

Das gerichtliche Mahnverfahren ist also für Vermieter ein schneller Weg, einen Vollstreckungstitel über offene Mieten zu bekommen.

Fristlose Kündigung durch Vermieter ohne Abmahnung

Ist absehbar, dass der Mieter auch weiterhin die Mietzahlung nicht oder nur mit Problemen aufbringen kann, sollte der Mieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrages in Erwägung ziehen. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit bei Mietrückständen ohne vorherige Abmahnung ausdrücklich vor.

§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB lautet: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.“

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sagt: „Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Was bedeutet das?

Ganz einfach: Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.  Nach den meisten Mietverträgen und auch der gesetzlichen Regelung des § 556b BGB ist die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen. Der Mieter muss die Überweisung (oder Barzahlung) also fristgerecht veranlassen. Geschieht das nicht, kommt der Mieter in Zahlungsverzug. Erreicht der Zahlungsverzug zwei Monatsmieten, darf der Vermieter fristlos kündigen. Eine vorherige Mahnung oder Abmahnung ist nicht erforderlich!

Beispiel:

Mieter M muss laut Mietvertrag eine monatliche Gesamtmiete von 450,- EUR an Vermieter V zahlen. Im Dezember zahlt M keine Miete und verspricht V, die offene Miete bis zum Jahresende nachzuzahlen. Nachdem er alles Geld für Weihnachtseinkäufe ausgegeben hat, hat M kein Geld mehr für M und zahlt nicht. Im Januar zahlt der Mieter überraschend die Miete, im Februar jedoch wieder nicht. Am 4. Werktag im Februar stellt V also fest, dass die Mieten für Dezember und Februar offen stehen. Es besteht ein Mietrückstand über zwei Monatsmieten in Höhe von 900,- EUR.  Das muss V nicht hinnehmen. Er darf das Mietverhältnis nun fristlos kündigen.

Eine fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB aber auch schon dann möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine – also üblicherweise Monate – mit einem „nicht unerheblichen Teil der Miete“ in Verzug ist. Nicht unerheblich ist ein Teil der Miete, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Es reicht also für eine Kündigung, wenn M im Dezember keine Miete zahlt und im Januar einen einzigen Cent zu wenig. Dann liegt ein Zahlungsverzug über einen „nicht unerheblichen Teil der Miete“ vor und der Vermieter darf wiederum fristlos kündigen.

Abmahnung bei unpünktlicher Mietzahlung

Erfolgt die Zahlung der Miete nicht pünktlich, sollte der säumige Mieter vom Vermieter zunächst abgemahnt werden. Denn der Vermieter hat das Recht, dass die Miete nicht nur vollständig, sondern auch pünktlich gezahlt wird. Eine dauerhaft unpünktliche Mietzahlung berechtigt den Vermieter (nach vorheriger Abmahnung), dem Mieter fristlos zu kündigen. In der Rechtsprechung ist allerdings noch nicht geklärt, wie oft der Mieter unpünktlich gezahlt haben muss, um eine Kündigung zu begründen. Manche Gerichte lassen bereits die viermalige verspätetet Zahlung für eine Kündigung ausreichen.

Form und Frist einer Kündigung des Vermieters

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterschrieben und an den Mieter gerichtet sein. Gibt es auf Vermieterseite mehrere Personen, müssen alle die Kündigung unterschreiben. Stehen auf Mieterseite mehrere Personen, muss die Kündigung an alle gerichtet sein. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Haben die Eheleute M und F die Wohnung gemietet, ist die Kündigung aber nur an M gerichtet, ist sie unwirksam.

Die Kündigung ist zu begründen. Der Mietrückstand muss also dargelegt werden.

Wie der Begriff es bereits nahelegt: Eine Kündigungsfrist muss der Vermieter nicht einhalten. Es ist aber üblich, dem Mieter zumindest 14 Tage Zeit einzuräumen, auszuziehen und die Wohnung zu räumen.

Zugleich sollte aber immer auch vorsorglich und hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen werden. Denn eine fristlose Kündigung kann unter Umständen vom Mieter „geheilt“ werden, wenn er sämtliche Mietrückstände rechtzeitig nachzahlt. Dazu hat er zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage Zeit.

Beispiel: Mieter M zahlt im Juni und Juli keine Miete. Vermieter V kündigt ihm fristlos. M zieht aber nicht aus. V erhebt Räumungsklage. Die Klage wird M am 5. August zugestellt. Am 1. Oktober überweist M stolz sämtliche bis dahin offenen Mieten. Konsequenz: die Kündigung ist geheilt und unwirksam. M muss nicht ausziehen.

Um dieses unerwünschte Ergebnis zu vermeiden, wird in der Regel neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch noch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Die wird durch die nachträgliche Mietzahlung nicht „geheilt“ und bleibt wirksam.

Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Der Vermieter sollte außerdem darauf achten, nicht in die Falle des § 545 BGB zu tappen. Satz 1 dieser Vorschrift lautet nämlich:

„Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.“

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis beispielsweise wegen Mietrückständen fristlos zum 10. Februar, reagiert der Mieter aber nicht, ohne dass der Vermieter ihn auf Räumung verklagt, verlängert sich der Mietvertrag nach 14 Tagen bereits wieder auf unbestimmte Zeit. Dann ist die Kündigung hinfällig.

Der Vermieter tut also gut daran, § 545 BGB bereits im Kündigungsschreiben auszuschließen.

Sie sehen: Es gibt einige Fallstricke zu beachten und daher empfehle ich Ihnen selbstverständlich eine fristlose Kündigung in fachmännische Hände zu legen. Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt weiß, was er tut – und haftet dafür, wenn er einen Fehler macht. Zudem muss der Mieter, der durch Zahlungsverzug eine Kündigung provoziert, die Kosten für ein anwaltliches Kündigungsschreiben als Verzugsschaden erstatten. Der Mieter bezahlt also letztlich seine eigene Kündigung.

Räumungsklage und Zahlung der Miete

Zieht der Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses nicht aus, darf der Vermieter ihn nicht einfach selbst vor die Tür setzen. Räumkommandos sind keine gute Idee, denn dagegen kann sich der Mieter mit einer einstweiligen Verfügung schnell und erfolgreich zur Wehr setzen: Selbstjustiz ist unzulässig.  An der Erhebung einer Räumungsklage beim Amtsgericht führt kein Weg vorbei, zeigt sich der Mieter widerspenstig. Was dabei zu beachten ist, habe ich an anderer Stelle bereits ausführlich erläutert. Es empfiehlt sich in der Regel natürlich, in dem Gerichtsverfahren neben der Räumung auch die Zahlung der offenen Mieten einzuklagen. Erst mit einem gerichtlichen Räumungstitel darf dann der beauftragte Gerichtsvollzieher den Mieter „vor die Tür setzen“.

Sind Sie sich nicht sicher, ob Sie kündigen dürfen (oder sollen)? Als Rechtsanwalt für Mietrecht beantworte ich Ihre Fragen und bespreche mit Ihnen Ihre konkreten Möglichkeiten, den Mietausfallschaden zu minimieren.

Zur schnellen Beantragung eines Mahnbescheides beachten Sie bitte mein Angebot zum „Online-Mahnbescheid“.

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