Wer auszieht, muss streichen. Das denken auch heute noch die meisten Mieter – und so steht es auch noch in vielen Mietverträgen. Doch das stimmt gar nicht. Der Bundesgerichtshof hat von 2006 an zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt. Vor allem bei älteren Mietverträgen lohnt sich deshalb der Blick ins Kleingedruckte. Unsere Übersicht unwirksamer Klauseln zeigt, welche Klauseln nicht gelten. Bei jüngeren Mietverträgen ist der Anteil mit unwirksamen Regelungen geringer. Doch auch bei ihnen finden sich immer mal wieder unfaire und damit unwirksame Regelungen. Show
Schönheitsreparatur – Vermieter in der PflichtFür das Gesetz ist die Sache eindeutig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch. So gilt es stets, wenn Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart haben. Es ist Aufgabe des Vermieters, die normalen Gebrauchsspuren zu beseitigen. Er muss also beispielsweise Wände und/oder Türen streichen, wenn sie mit der Zeit unansehnlich geworden sind. Im Mietrecht heißt das Schönheitsreparaturen. Sie umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Beispiel: In einem Berliner Fall meldete ein Mieter seinem Vermieter nach zwölf Jahren Mietzeit Renovierungsbedarf. Der Vermieter weigerte sich, dafür zu zahlen. Das Amtsgericht verurteilte ihn dazu, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen. Dabei darf er die Wände auch nicht gelb streichen lassen, sondern muss, wie von den Mietern, gewünscht weiße Farbe verwenden.
Streit um bei Einzug unrenovierte WohnungenMaßstab für die Instandhaltung ist der Zustand der Wohnung bei Einzug. Hat sich dieser Zustand verschlechtert, dann muss der Vermieter auf seine Kosten renovieren. Dies gilt im Grundsatz auch, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist und es zur Frage der Einzugsrenovierung keine Vereinbarung im Mietvertrag gibt. In so einem Fall gilt: Der Vermieter muss auf Verlangen des Mieters renovieren, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert. Er kann aber eine Kostenbeteiligung des Mieters fordern. In der Regel zahlen beide je die Hälfte, heißt es in den beiden Grundsatzurteilen zum Thema. Hintergrund: Würde der Mieter die Renovierung auf volle Kosten des Vermieters fordern können, würde er eine Wohnung bekommen, die besser ist, als die, die er gemietet hat. Das wäre dem Vermieter gegenüber unfair. Mieter und Vermieter können selbstverständlich abweichende Vereinbarungen treffen. Oft wird für beide Seiten fair sein: Die Mieter renovieren selbst. Dafür übernimmt der Vermieter die Kosten fürs Material. Den Mietvertrag auf Renovierungsklausel checkenAllerdings dürfen Vermieter ihre Renovierungspflicht auf Mieter abwälzen. So ist es auch üblich. In den allermeisten Mietverträgen finden sich deshalb Klauseln, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufhalsen. Doch diese Klauseln sind nur wirksam, wenn sie fair sind. Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, stellt fest: „Je jünger ein Vertrag ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Klausel zur Schönheitsreparatur wirksam ist.“ Besonders bei Verträgen aus der Zeit vor 2005 stehen die Chancen gut, dass die Klausel unwirksam ist. Ab 2005 erklärte der BGH nach und nach etliche Klauseln für unwirksam und viele Vermieter änderten ihre Verträge. Dennoch lohnt auch bei jüngeren Verträgen oft ein Blick ins Kleingedruckte. Einzug in unrenovierte Wohnung – wer muss malern?Ganz egal, was im Mietvertrag vereinbart ist: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss diese auch nicht renoviert zurückgeben – es sei denn, er bekommt dafür einen angemessenen Ausgleich. Verlangt der Vermieter etwas anderes, benachteiligt er den Mieter. Das macht die Klausel unwirksam. Selbst wenn es eine Vereinbarung mit dem Vormieter gibt, muss nicht renoviert werden. Allerdings: Im laufenden Mietverhältnis nötige Renovierungen muss der Vermieter nicht alleine bezahlen, siehe dazu oben im Absatz „Streit um bei Einzug unrenovierte Wohnungen“. Beispiel: Ein Mieter war in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, hatte aber mit seiner Vormieterin die Vereinbarung getroffen, ihr die Schönheitsreparaturen abzunehmen. Als er Jahre später selbst ausziehen wollte, hielt er sich an diese Absprache und renovierte. Die Vermieterin war nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Der Fall ging vor Gericht. Dort wurde klar: Eigentlich hätte der Mieter gar nicht renovieren müssen.
Erst recht bekommt der Vermieter keinen Schadenersatz. Er darf sich nicht auf die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter berufen. Renoviert im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Wohnung
nur, wenn sie wirklich renoviert wurde und allenfalls minimale Gebrauchsspuren hat. Es reicht nicht aus, wenn sie noch ganz ansehnlich ist und eine erneute Renovierung nicht als nötig erscheint. Schönheitsreparaturen: Richter sind streng mit VermieternDie meisten Mietverträge sind sogenannte Formularverträge, also solche, bei denen der Vermieter einen fertig formulierten Text vorgeschlagen und nicht individuell mit den Mietern ausgehandelt hat. Die Klauseln in solchen Verträgen gelten nur, wenn sie fair sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Dabei kommt es auf jedes Wort an. Grundlage für die Beurteilung ist die für den Mieter ungünstigste Auslegung der Regelungen. Beispiel: Im Mietvertrag steht, dass „(...) Fenster und Türen (...)“ zu streichen sind. Das heißt im für den Mieter ungünstigsten Fall: Sie sind komplett, also auch außen zu streichen. Außenanstriche sind aber keine Schönheitsreparatur, sondern stets vom Vermieter zu übernehmende Instandhaltung. Die Klausel ist demnach unwirksam und der Mieter muss überhaupt nicht renovieren. Nur selten kommen Vermieter durch, die sich auf individuelle Vereinbarungen berufen wollen. Dafür reicht nicht aus, wenn der Vermieter sagt: „Wir können über alles reden“ oder der er in den Vertrag schreibt: „Alle Regelungen sind individuell ausgehandelt“. Indiz für einzelne Invidualvereinbarungen: Mieter und Vermieter haben einzelne Passagen gestrichen und andere Formulierungen in den Vertrag aufgenommen. Im Zweifel muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass eine Vereinbarung individuell getroffen wurde und nicht auf vom Vermieter vorgeschlagenem Text beruht. Keine Renovierungspflicht bei starren Fristen und QuotenabgeltungsklauselnFolgende Klauseln hat der Bundesgerichtshof als unfair und damit unwirksam beurteilt:
Wann Mieter die Wohnung streichen müssen„Schönheitsreparaturen und ihre Kosten sind Sache des Mieters“ oder „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“: Diese schlichten Formulierungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof wirksam. Wer eine wirksame Klausel im Mietvertrag hat, muss die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen. Dazu ist er aber erst verpflichtet, wenn sie auch wirklich nötig sind. Wenn Mieter selten zu Hause sind und/oder sehr schonend mit ihrer Wohnung umgehen, kann das sehr viel länger dauern, als die typischen drei, fünf und sieben Jahre für Küchen und Bäder, Schlaf- sowie Wohnzimmer. Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2004 Mietverträge auf dem PrüfstandSpätestens, wenn es ums Ausziehen geht, lohnt sich auf jeden Fall ein kritischer Blick in den Mietvertrag. Bei Verdacht auf Ungereimtheiten ist es sinnvoll, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Es kommt auf jedes Wort an. Schon kleine Zusätze können Klauseln wirksam oder unwirksam machen. Daher können nur erfahrene Mietrechtler zuverlässig beurteilen, ob die Schönheitsreparaturen-Klausel wirksam oder unwirksam ist. Mitglieder im Mieterverein können ihren Mietvertrag dort schnell und kostenlos prüfen lassen. Die Chancen auf unwirksame Klauseln stehen tatsächlich relativ gut. Auch Fachanwälte für Mietrecht beraten. Eine Vertragsprüfung ist auch im Internet möglich, etwa über das Portal Conny.legal (ehemals wenigermiete.de). Das Unternehmen prüft den Mietvertrag und verlangt nur ein Honorar, wenn die Renovierungspflicht erfolgreich abgewendet werden konnte. Ist man dazu verpflichtet beim Auszug die Wände zu streichen?Eine grundsätzliche Renovierungspflicht zum Auszug gibt es nicht. Hat der Mieter die Wohnung frisch gestrichen, weil es im Mietvertrag so vereinbart war, und erfährt er erst später, dass er das nicht hätte tun müssen, kann er die Kosten vom Vermieter zurückverlangen.
Wann ist man zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. “
Ist der Mieter verpflichtet bei Auszug die Wohnung zu renovieren?Im Mietrecht gibt es keine Regelung, die besagt, dass die Mieterin oder der Mieter die Wohnung bei Auszug renovieren muss. Ganz im Gegenteil: die Instandhaltung der Mietwohnung ist Sache des Vermieters. Der Vermieter kann jedoch die Instandhaltungspflicht – zumindest teilweise – auf den Mieter übertragen.
Wann ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam?Verlangt ein Vermieter im Vertrag, dass nach gewisser Frist stets zu renovieren ist, ist die Klausel unwirksam. Renoviert werden muss nur, wenn es notwendig ist, nicht wenn eine Frist abläuft. Klauseln mit starren Fristen sind demnach immer unwirksam.
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Schönheitsreparaturen bei Auszug nach 1 Jahr
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