Verweigern sie als Wohnraummieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietverfahren oder sie stimmen nur teilweise zu oder sie reagieren einfach nicht, bleibt die letzte rechtmäßig getroffene Miethöhe wirksam. Ihr Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, sie auf Zustimmung beim Amtsgericht zu verklagen.
Warum kann der Vermieter nicht kündigen?
Die Wohnraummiethöhe wird zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag bei Vertragsabschluss festgelegt. Jeder Änderung des Vertragswerkes muss von beiden Seiten zugestimmt werden. Der Vermieter verlangt also die Vertragsänderung "Mieterhöhung" und dieser Änderung müssem sie, damit die Mieterhöhung wirksam wird, zustimmen. Ausnahme: Im Mietvertrag wurden zukünftige Mieterhöhungen schon vereinbart. Dies erfolgt mit Hilfe einer Staffelmietvereinbarung oder einer Indexmietvereinbarung.
Was ist mit Garagen- und Gewerberaummietverträgen
Bei einem Garagen- oder Stellplatzmietvertrag kommt es darauf an, ob der Mietvertrag unabhängig vom Wohnraummietvertrag geschlossen wurde. Ist das nicht der Fall, kann ein Vermieter die Garagen- oder Stellplatzmiete nicht losgelöst von der Wohnraummiete erhöhen.
Bei einem Mietvertrag über die Anmietung von Gewerberräumen werden Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Mieterhöhungen des Gewerberaummietvertrages in der Regel vertraglich vereinbart.
Notfalls muss der Vermieter sie auf Zustimmung verklagen
Grundsätzlich ist der Mieter nach vertragsrechtlichen Regeln verpflichtet, einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietverfahren zuzustimmen, wenn sie rechtlich zutreffend begründet wurde. Dazu steht ihm eine Prüfungsfrist von 2 Monaten zur Verfügung.
Der Vermieter kann nach Fristablauf oder nach Ablehnung seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung dann gerichtlich geltend machen. Im Klageverfahren vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht ist der Mieter erstmals verpflichtet, seine Ablehnung zu begründen. Zuvor muss der Vermieter die Rechtmäßigkeit seines Mieterhöhungsverlangens in der Klageschrift nicht nur darlegen, sondern im Einzelnen beweisen.
Ein Mieter kann einer Mieterhöhung auch nur in Teilbereichen zustimmen, so dass der Vermieter dann vor Gericht nur den Teil der Mieterhöhung einklagen müsste, der nicht anerkannt wurde.
Mit der Klage auf Zustimmung kann sich der Vermieter nicht ewig Zeit lassen
Die Klage muss innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der zweimonatigen Zustimmungsfrist eingelegt werden (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Ein Versäumen dieser Klagefrist führt dazu, dass das Erhöhungsverlangen unwirksam wird und ein neues Mieterhöhungsverlangen auf den Weg geschickt werden muss.
Auch nachgeschobene, weitere Erklärungen ändern nichts an der Frist. Mit dem Nachbesserungsrecht aus § 558b Abs. 3 BGB können lediglich formelle Fehler eines vorgerichtlichen Erhöhungsverlangens korrigiert werden, nicht aber das Versäumen der Klagefrist (LG Berlin, Beschluss v. 28.12.2020, 67S330/20).
Achtung: Eine einmal schriftlich gegebene Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach der Vergleichsmiete kann der Mieter nicht widerrufen.
Was kostet eine Zustimmungsklage?
Der Gegenstandswert einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung berechnet sich am 12-fachen Wert der monatlich verlangten Mieterhöhung, siehe Mieter und Vermieter gehen vor Gericht - was wird das kosten? Gerade dann, wenn der Mieter nur einem Teilbetrag die Zustimmung versagt, hält sich das Kostenrisiko aufgrund eher niedriger Streitwerte im Rahmen. Allerdings können die Kosten, die der Mieter im Falle einer Niederlage im Prozess allein tragen müsste, durch Sachverständigengebühren in Höhe von 1.000 bis 2.000 EUR stark in die Höhe getrieben werden.
Was prüft das Gericht bei einem Mieterhöhungsverlangen?
Das Gericht prüft, ob ein formal korrektes Mieterhöhungsverlangen vorliegt, siehe Musterschreiben zur Anhebung der Vergleichsmiete. Anschließend werden die vom Vermieter angeführten Kriterien für die Rechtmäßigkeit der Erhöhung geprüft. Der Vermieter kann im laufenden Verfahren weitere Beweismittel für die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung nachschieben. Sind die Angaben zum Mieterhöhungsverlangen neu, muss dem Mieter noch einmal die Prüfungsfrist von 3 Monaten und die Gelegenheit, der Mieterhöhung zuzustimmen, eingeräumt werden.
Baualtersklassen
Sind in einem Mietspiegel die Wohnungen nach Baualtersklassen eingeteilt, kommt es bei der Einordnung auf das Datum der Bezugsfertigkeit an. Wurde das Gebäude zerstört und wieder aufgebaut ist das Datum, zu dem das Gebäude wieder bezogen werden konnte maßgeblich. Wurde das Gebäude teilweise
zerstört, ist die Altersklasse maßgeblich, die den Wohnungen das wesentliche Gepräge gibt. Wurden Modernisierungen durchgeführt, können bei der Einordnung des Gebäudes Schallschutz, Zuschnitt der Wohnungen, Wasserversorgung und -entsorgung, Elektrizität als Indikatoren zur Einordnung herangezogen werden. Hier ist u.U. die Klassifizierung von einem Sachverständigen durchzuführen. Wurde das Gebäude komplett saniert, sodass nur noch die alte Fassade erhalten blieb, sind die Wohnungen als Neubau
anzusehen.
Wohnungsgröße
Bei Abweichungen zwischen vertraglich vereinbarter Wohnfläche und tatsächlicher Wohnfläche gilt: Der Vermieter muss die tatsächliche Wohnfläche bei der Mieterhöhung zugrunde legen, wenn er die Miete mit Hilfe der Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen möchte. Ist die Wohnung größer als mietvertraglich vereinbart, ist die geltende Ausgangsmiete Ausgangspunkt zur Berechnung des Mieterhöhungsverlangens. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag
ausgewiesen, darf der Vermieter nur diesen Wert für seine Berechnungen heranziehen. Die Zehn-Prozent-Regelung bei Wohnflächenabweichungen wurde bei Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem von Bundesgerichtshof aufgehoben.
Vom Mieter eingebrachte Einrichtungen und Wohnwertverbesserungen
Einrichtungen und Wohnwertverbesserungen, die vom Mieter eingebracht wurden, zum Beispiel der Einbau eines hochwertigen Wandschrankes oder die erstmalige Ausstattung der Wohnung
mit einer Gasetagen-Heizung und Heizkörpern, dürfen vom Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht berücksichtigt werden.
Wohnungsmängel werden nicht berücksichtigt
Vom Mieter angezeigte Wohnungsmängel werden bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht berücksichtigt. Hier hat
der Mieter Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.
Eine „wasserdichte“ Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur schwer zu vermeiden. Trotzdem sollten Mieter prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar und korrekt begründet wurde. Vielleicht läßt der Vermieter sich auf auf einen Handel ein und ist mit einer geringeren Mieterhöhung einverstanden. Ausprobieren sollte man dies auf jeden Fall.
Wann muss die neue Miete nach einem Urteil gezahlt werden?
Gibt das Gericht dem Vermieter Recht und wird der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung verpflichtet, gilt die Zustimmung als nachträglich erteilt, so dass die Verpflichtung zur höheren Mietzahlung zu dem ursprünglich in der Erhöhungserklärung angegebenen Termin beginnt. Bei Urteilsverkündung bereits aufgelaufene Zahlungsansprüche müssen nachträglich ausgeglichen werden. Die Gelegenheit zur Sonderkündigung ergibt sich für den Mieter im Prozess nur dann, wenn der Vermieter vollständig neuen Vortrag zur Begründung der Mieterhöhung einbringt. In diesem Fall beginnen sowohl die Prüfungsfrist als auch die Sonderkündigungsfrist des § 561 BGB neu zu laufen.