Bebauungsplan lesen und verstehen – Abkürzungen, Definitionen und Erklärungen Show
Einer der ersten und wichtigsten Schritte beim Traum zum Haus ist der Blick in den Bebauungsplan. Dieser enthält alle Informationen über die erlaubte Bebauung und die gesetzlichen Anforderungen der Gemeinden für die Baugrundstücke. So können Bauherren prüfen ob das Traumhaus auch auf dem Wunschgrundstück verwirklicht werden kann. Im Folgenden wird alles wichtig erklärt, um den Bebauungsplan richtig zu lesen und zu verstehen.
Was ist ein Bebauungsplan?Der Bebauungsplan regelt die mögliche Nutzungsart und Bebauung von Grundstücken. In Deutschland und Österreich wird dieser auch B-Plan genannt. In der Schweiz wird von Raumplanung gesprochen. Die Gemeinden setzen die Bebauungspläne fest, um gemäß dem BauGB Baurecht zu schaffen. In Deutschland ist der Flächennutzungsplan und in der Österreich der Flächenwidmungsplan übergeordnet. Dieser gilt i.d.R. für die ganze Ortschaft und entspricht den städtebaulichen Zielsetzungen. Die Bebauungspläne enthalten nicht nur geometrische Vorgaben, sondern können auch Angaben zur Gestaltung, wie z.B. Farbe von Dachziegeln, Dacharten, Zaunarten, Bepflanzung, etc. enthalten. Der Bebauungsplan besteht formal aus zwei Teilen:
Der Bebauungsplan ist die Grundlage für die Baugenehmigung und kann beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt frei von jedem eingesehen werden. Viele Gemeinde und Städten bieten die Bebauungspläne auch zum Download an. Es gibt drei unterschiedliche Formen des Bebauungsplans:
Ausnahmen werden nur selten gewährt, denn diese können als Präzedenzfall dienen. Der Bebauungsplan soll nicht nur einschränken, sondern auch schützen. So wird darin die Nutzung der Grundstücke eingeschränkt, damit sich z.B. keine störenden Gewerbebetriebe in Wohnsiedlungen ansiedeln können. Auch die Vorgaben über Höhe und Größe der Gebäude werden zum Schutz des Einzelnen und im Interesse des Allgemeinwohls festgelegt. Außerdem kann über die baulich definierte Qualität eine Wertbestimmung für die Gegenwart und die Zukunft erfolgen. Über die Bebauungspläne hinaus regelt die Baunutzungsverordnung (BNVO) (Verordnung über die baulichen Nutzung der Grundstücke) welche Art der Nutzung, Bauweisen, Abstandsflächen in Deutschland grundsätzlich zulässig sind. Wie liest man den Bebauungsplan?Alle Bebauungspläne in Deutschland sind einheitlich aufgebaut, denn sie folgenden der Planzeichenverordnung (Plan ZV) (Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts). In der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke sind die Begriffe erklärt. Für private Bauherren sind Abschnitte 1 bis 3 am wichtigsten, denn diese Angaben geben die mögliche Bebauung auf dem Grundstück vor:
Die Symbole, Farben und Schraffierung für weitere Informationen, wie z.B. Verkehrsflächen, Grünflächen, Versorgungsanlagen und vieles mehr sind ebenfalls in der Plan ZV gelistet. Art der baulichen NutzungBei der Art der baulichen Nutzung wird zwischen Wohnbauflächen, gemischten Bauflächen, gewerblichen Bauflächen und Sonderbauflächen unterschieden. Für den privaten Hausbau sind die Wohnbauflächen und gemischten Bauflächen relevant. Wohnbauflächen [W] Wohnbauflächen sind i.d.R. dem Wohnungsbau vorbehalten. Nicht störendes Gewerbe, sowie Hotels, Altenheime, Kirchen, Kultureinrichtungen, Einkaufsläden, Restaurants, etc. bzw. alle Einrichtungen für das öffentliche Leben können erlaubt sein. Es wird unterschieden zwischen:
Gemischte Bauflächen [M] Gemischte Bauflächen ziehen keine bauliche Nutzung vor, aber das Wohnen darf nicht beeinträchtig sein. So sind nur gewerbliche Betriebe zugelassen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Dazu gehören landwirtschaftliche Betriebe, Forstbetriebe, Handwerkliche Betriebe, nicht wesentlich störende Gewerbetriebe, alle Einrichtungen des öffentlichen Lebens, etc.
Gerade bei umliegenden unbebauten Grundstücken ist es wichtig sich über die erlaubte Nutzung der Grundstücke zu informieren, um in Zukunft keine unerwünschten Nachbarn zu erhalten. Maß der baulichen NutzungDas Maß der baulichen Nutzung wird über Kennzahlen festgelegt. Die folgenden Kennzahlen können dafür angegeben sein:
Wenn eine Zahl oder die Abkürzung eingekreist ist, dann ist diese zwingend einzuhalten. Baunutzungsschablone Die oben gelisteten Angaben werden in der Baunutzungsschablone zusammengefasst. Das ist eine kleine Tabelle mit Zahlen und Buchstaben, entweder für jedes Grundstück einzeln oder übergeordnet für das ganze baugebiet. Folgende Angaben können darin enthalten sein: Es können auch statt zulässiger Haustypen, die Bauweisen und statt Dachformen, die max. Dachneigung angeben sein. Bauweise, Baulinien, BaugrenzenWeitere wichtige Angaben sind die möglichen Positionen und Ausrichtung des Hauses. Baugrenze Die Baugrenze bzw. das Baufenster ist der Bereich, in dem das Haus an beliebiger Stelle angeordnet werden kann. Die Darstellung erfolgt als Linie, bei der auf zwei Strichen ein Punkt folgt. Kleinere Gebäude, wie z.B. Garagen oder Schuppen, dürfen bei Einhaltung von vorgeschriebenen Abständen auch außerhalb dieses Bereiches liegen. Baulinie Die Baulinie gibt die genaue Lage und Form des Gebäudes vor. Die Darstellung erfolgt als Linie, bei der auf zwei Punkten ein Strich folgt. Abstandsflächen Die Abstandsflächen sind in den Landesbauordnungen definiert und geben den Mindestabstand des Gebäudes zu, Nachbargrundstück an. Der Bebauungsplan kann Angaben darüber enthalten, ob z.B. Garagen oder Gartenhäuser diesen Abstand einhalten müssen und ob das für alle Grundstückseiten gilt. Folgende weitere Vorgaben kann der Bebauungsplan, hauptsächlich im Textteil (aber nicht ausschließlich) in Schriftform, enthalten:
Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?In älteren bestehenden Wohngebieten in denen Baulücken durch Abriss freiwerden gibt es i.d.R. keinen Bebauungsplan. Aber es gibt auch weitere Fälle, in denen kein Bebauungsplan vorliegt. Dann kommt §34 des Baugesetzbuches (BauGB) zum tragen. Dieser gibt im Grunde genommen vor, dass sich das neue Gebäude an den Bestandsgebäuden orientieren soll. Das gibt viel Spielraum für Bauherren und Baubehörden. Bauvoranfrage stellen In diesen Fällen macht es Sinn, sich die Gebäude in den umliegenden Straßen anzuschauen. Es sinnvoll eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt zu stellen, um die Möglichkeiten auszuloten. Ist das Traumhaus z.B. eine Flachdachvilla, aber in der Umgebung stehen nur Häuser mit Satteldächern, dann ist es eher unwahrscheinlich das ein Flachdach genehmigt wird. Die Bauvoranfrage kann förmlich oder formlos erfolgen. Bei der förmlichen Bauvoranfrage bzw. dem „kleinen Genehmigungsverfahren“ müssen Baubeschreibung, Zeichnungen und Berechnungen eingereicht werden und es entstehen je nach Bundesland Kosten durch Gebühren im Bereich von 1/1000 der Bausumme. Die formlose Bauvoranfrage ist weniger aufwendig und günstiger, allerdings nicht rechtsverbindlich und es muss ein Bauantrag zum späteren Zeitpunkt erfolgen. Autorin: Ester Karl Foto: pixabay
AnzeigeWas steht alles im Bebauungsplan?Der Bebauungsplan gibt unter anderem vor, wie groß die bebaute Fläche höchstens sein darf, wo genau auf dem Grundstück gebaut werden darf und wie viele Geschosse zulässig sind. Je nach Standort enthält der Bebauungsplan auch Angaben zum Haustyp, zur Dachform oder auch zum Baumaterial.
Was bedeuten die Zahlen im Bebauungsplan?Der Bebauungsplan gibt an wieviel des Grundstücks tatsächlich bebaut werden darf (Grundflächenzahl – GRZ) und wie groß die Geschossfläche (Geschossflächenzahl – GFZ) des Baus sein darf. Ist beispielsweise eine GRZ von 0,5 angegeben, dürfen auf einem Grundstück mit 400 qm nur 200 qm des Grundstücks bebaut werden.
Auf welche 3 Punkte stützt sich der Bebauungsplan?Die Art der baulichen Nutzung. Das (zulässige) Maß der baulichen Nutzung. Die überbaubaren Grundstücksflächen. Die örtlichen „Verkehrsflächen“.
Was bedeutet WA 1 im Bebauungsplan?Im allgemeinen Wohngebiet (WA) ist vieles zulässig, was in reinen Wohngebieten lediglich als Ausnahme durchgeht. Es dient „nur” vorwiegend dem Wohnen. Besondere Wohngebiete (WB) sind Gebiete, die eine besondere Eigenart aufweisen, dennoch vorwiegend dem Wohnen dienen.
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