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Spekulationssteuer und Spekulationsfrist: Dann wird der Immobilienverkauf teuer

Wer eine erworbene Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist gewinnbringend verkauft, muss den Gewinn in Form einer Spekulationssteuer mit dem Staat teilen. Alles zu Ausnahmen, Höhe und Sparmöglichkeiten.

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Was ist die Spekulationssteuer?

Der Begriff Spekulationssteuer ist veraltet, gemeint ist die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EstG). Wichtig ist, dass es sich um ein Wirtschaftsgut wie beispielsweise eine Immobilie handelt. Durch die Steuer sollen kurzfristig realisierte Wertsteigerungen eines Wirtschaftsgutes einer Besteuerung unterzogen werden. Der Spekulationsgewinn wird bei der Einkommenssteuer dem Einkommen zugerechnet.

Wann fällt eine Spekulationssteuer an?

Eine Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn 

• eine nicht selbstgenutzte Immobilie – also in der Regel vermietet – 
• innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb 
• mit Gewinn wieder verkauft wird.

Wann fällt keine Spekulationssteuer an?

Grundsätzlich keine Spekulationssteuer fällt an, wenn 

• eine Immobilie mehr als zehn Jahre im Eigentum ist und dann verkauft wird
• eine Immobilie mindestens zwei Jahre und das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde.

Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und anschließend vermietet, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an.

Achtung: Für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Vertragsschlusses und nicht das Datum, wann der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wurde.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Bei der Ermittlung der Spekulationssteuer wird der durch den Verkauf realisierte Gewinn berechnet. Dieser betrifft nicht nur die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös. Auch die während der Haltezeit in Anspruch genommene AfA wird quasi rückabgewickelt. Der Gewinn berechnet sich demnach wie folgt:

Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)

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Beispielrechnung für die Ermittlung des Spekulationsgewinns

Durch die Rückabwicklung der Absetzung für Abnutzung (AfA) kann es demnach selbst dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen, wenn der Verkaufserlös niedriger ist, als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis.

Die Veräußerungsgewinne werden im Jahr des Verkaufs dem Einkommen zugerechnet und werden dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz veranlagt. Hat der Verkäufer in diesem Jahr also ein Bruttoeinkommen von 50.000 Euro und zusätzlich einen Spekulationsgewinn von weiteren 40.000 Euro, so beläuft sich sein zu versteuerndes Einkommen in diesem Jahr auf 90.000 Euro. Wegen der Steuerprogression wird er deshalb mit einer erheblich höheren Forderung des Fiskus zu rechnen haben.

Übrigens: Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, können den Anschaffungskosten zugerechnet werden und reduzieren damit die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Renovierungskosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, können ebenfalls berücksichtigt werden.

Kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Wer keine Spekulationsteuer für seine vermietete Immobilie zahlen möchte, muss 

• die Frist von zehn Jahren abwarten, 
• oder die Immobilie über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren und bis unmittelbar vor dem Verkauf selbst nutzen.

Kann ich Spekulationssteuer sparen?

Man kann allerdings beim Fiskus sparen, wenn 

• Kosten wie Modernisierungen oder Maklercourtagen dem Kaufpreis angerechnet werden.

Wer außerdem innerhalb der Spekulationsfrist eine Immobilie nicht mit Gewinn, sondern mit einem Verlust verkauft, kann diesen – allerdings nur innerhalb von Grenzen – steuerlich geltend machen. Denn dieser mindert nicht einfach das Einkommen. 

Die Verluste können nur mit anderen Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden. Gab es solche nicht, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. Das bedeutet: Wird zum Beispiel ein paar Jahre später eine weitere Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert, können die Verluste mit diesem Gewinn verrechnet werden.

Gibt es eine Spekulationssteuer für teilweise selbstgenutzte Immobilien?

Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an. 

Ein Beispiel: Entfallen in einem Zweifamilienhaus 60 Prozent der Wohnfläche auf die selbst genutzte Wohnung und 40 Prozent auf die vermietete Wohnung, so sind bei einem Spekulationsgewinn in Höhe von 100.000 Euro nur 40.000 Euro zu versteuern. Übrigens: Auch für ein Arbeitszimmer, das während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht wird, fällt nach diesen Maßstäben anteilig die Spekulationssteuer an. Entspricht die Fläche des Arbeitszimmers also zum Beispiel zehn Prozent der Gesamtfläche, so sind zehn Prozent des Gewinns zu versteuern.

Gibt es eine Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien?

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss unter Umständen bei einem Verkauf die Spekulationssteuer entrichten. Hinsichtlich der Spekulationsfrist kommt es dabei aber darauf an, wann der Erblasser, beziehungsweise Schenkende, die Immobilie erworben hat und nicht, wann die Schenkung stattfand. 

Ein Beispiel: Der Erblasser erwarb am 1. Februar 2019 eine vermietete Immobilie und verstarb im Jahr 2021. Veräußert der Erbe nun vor dem 2. Februar 2029 das Anwesen mit Gewinn, so zahlt er die Spekulationssteuer.

Gibt es eine Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken?

Für ein unbebautes Grundstück fällt die Spekulationsteuer immer an, wenn es vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder verkauft wird. Der Bundesfinanzhof hat zudem geurteilt, dass unbebaute Grundstücke nie zur Eigennutzung bestimmt sind (BFH, Urteil vom 25.05.2011, IX R 48/10). Auch dann nicht, wenn sich beispielsweise ein Garten darauf befindet.

Gibt es eine Spekulationssteuer beim Verkauf der Ferienimmobilie?

Auch wer eine Ferienwohnung innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn veräußert, muss die Spekulationssteuer bezahlen. Bei einem Zweitwohnsitz fällt die Spekulationssteuer an, wenn diese Wohnung nicht aus beruflichen Gründen erworben wurde, sondern für Erholungsaufenthalte, entschied das Finanzgericht Köln (Az.: 8 K 3825/11).

Wenn sich die Immobilie im Ausland befindet, dann sind die Regelungen gültig, die im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem jeweiligen Land getroffen wurden.

Gibt es eine Spekulationssteuer für gewerbliche Immobilienverkäufer?

Gewerbliche Immobilienverkäufer müssen den Erlös immer versteuern – auch, wenn die 10-Jahresfrist abgelaufen ist. Als gewerbliche Immobilienverkäufer stuft das Finanzamt Personen ein, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen oder bauen und gewinnbringend wieder verkaufen.

Wer Gewerbetreibender ist und zum Beispiel wegen einer Betriebsaufgabe ein Firmengrundstück in seinen Privatbesitz überführt, muss beachten, dass die 10-Jahres-Frist erst mit dem Tag der Überführung des Grundstücks in den Privatbesitz zu laufen beginnt. Der Wert am Tag, an dem das Grundstück von der Firma auf den Privatmann übertragen wird, gilt dann als Anschaffungswert.

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